Ένα από τα πιο εμβληματικά «πράσινα» κτίρια της χώρας, το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος (ΚΠΙΣΝ), κτίριο-σύμβολο βιωσιμότητας, με πιστοποίηση LEED Platinum και κόστος κατασκευής 630 εκατ. €, έλαβε 4 εκατ. ευρώ από τους πόρους του προγράμματος ΕΣΠΑ 2021-2027 για «ενεργειακή του αναβάθμιση», μόλις 9 χρόνια μετά την αποπεράτωσή του.
Το ΚΠΙΣΝ ολοκληρώθηκε το 2016 και παραδόθηκε στο Ελληνικό Δημόσιο το 2017. Στο μεταξύ, σάρωσε στις διεθνείς διακρίσεις βιωσιμότητας: LEED Platinum για ενεργειακό σχεδιασμό και κατασκευή, και μάλιστα, τον Απρίλιο του 2024, απέσπασε και την πιστοποίηση LEED v4.1 Platinum – Operation & Maintenance για τη λειτουργία του.
Για όσους δεν γνωρίζουν, το LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) είναι διεθνές σύστημα αξιολόγησης κτιρίων, που απονέμεται από το αμερικάνικο U.S. Green Building Council και θεωρείται μία από τις πιο αναγνωρισμένες και περιζήτητες κτιριακές πιστοποιήσεις που δίνουν πολλαπλάσια αγοραστική αξία στο ακίνητο.
Οι επενδυτές σε παγκόσμιο επίπεδο επιλέγουν να πιστοποιηθούν από έναν ανεξάρτητο διεθνή φορέα (όχι μόνο LEED) γιατί το κτίριό τους λαμβάνει προστιθέμενη αγοραστική αξία και κύρος, αυξάνεται το κόστος μεταπώλησης ή ενοικίασής του και βεβαίως όσοι ζούνε ή εργάζονται σε αυτό, βιώνουν ιδανικές εσωτερικές συνθήκες άνεσης. Οι ενεργειακές καταναλώσεις είναι πολύ λιγότερες από τα κτίρια χωρίς τη συγκεκριμένη πιστοποίηση όπως και οι εκπομπές CO2 τόσο κατά την κατασκευή όσο και κατά τη χρήση. Υποτίθεται ότι με τέτοιου είδους πιστοποιήσεις μπαίνει στην αγορά των ακινήτων ένα επιπλέον κριτήριο αξιολόγησης που τα ρυθμίζει στην αγορά.
Όπως στην αγορά των αυτοκινήτων, γίνεται μια αξιολόγηση από την πιστοποιημένη κατανάλωση και τις εκπομπές του, έτσι και ένα ακίνητο αξιολογείται βάσει των πραγματικών του ενεργειακών επιδόσεων και των ρύπων που εκπέμπει.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο αυτή η προσέγγιση ξεκίνησε ως οδηγία το 2002 και στη συνέχεια στήθηκε ο λεγόμενος ΚΕΝΑΚ (Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων) με τα αντίστοιχα ενεργειακά πιστοποιητικά που ήρθαν να δημιουργήσουν αυτή την ενεργειακή κατάταξη και αξιολόγηση στο Real Estate.
Προφανώς η πιστοποίηση με βάση τον ΚΕΝΑΚ δεν έχει καμία διεθνή υπόσταση και είναι ένα εθνικό εργαλείο, αλλά η πιστοποίηση LEED είναι ένα Glamourous διεθνοποιημένο εργαλείο που μπορεί να εκτοξεύσει την αξία ενός ακινήτου προσελκύοντας μεγάλους επενδυτές.
Στην περίπτωση του ΚΠΙΣΝ θα περίμενε κανείς ότι ένα τέτοιο κτίριο δεν θα χρειαζόταν επεμβάσεις για δεκαετίες. Κι όμως, τον Μάρτιο 2025 το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας ανακοίνωσε, την υπαγωγή του έργου στο ΕΣΠΑ: 4 εκατ. ευρώ για να απομακρυνθεί από το φυσικό αέριο και να μπει σε «ενεργειακή τροχιά». Δηλαδή, μόλις έναν χρόνο μετά την πλατινένια πιστοποίηση για τη λειτουργία του, κρίθηκε ενεργειακά ανεπαρκές.
Αν αυτό δεν είναι η επιτομή του greenwashing, τότε τι είναι;
Το έργο «Ενεργειακή αναβάθμιση κτηριακών υποδομών ΚΠΙΣΝ» εμφανίζεται στην επίσημη σελίδα του Επιχειρησιακού Προγράμματος «Περιβάλλον και Κλιματική Αλλαγή» (ΠΕΚΑ) του ΕΣΠΑ 2021-2027 (*) με ημερομηνία έναρξης την 31η Ιουλίου 2024, ενώ η ένταξή του στο ΕΣΠΑ καταγράφηκε στις 25 Μαρτίου 2025, 8 μήνες μετά! (*)«Απόφαση Ένταξης MIS 6017465, ΕΣΠΑ 2021-2027»
Αυτό σημαίνει ότι πριν από την επίσημη ένταξη στο χρηματοδοτικό πρόγραμμα, είχε ήδη καθοριστεί ημερομηνία έναρξης των εργασιών. Το παράδοξο γίνεται ακόμη πιο έντονο αν συγκριθεί με τις διαδικασίες του προγράμματος «Εξοικονομώ», όπου ο μέσος Έλληνας πολίτης περιμένει μήνες ή και χρόνια για να εγκριθεί η αίτησή του, ενώ οι επαγγελματίες του κλάδου δυσκολεύονται να πληρωθούν έγκαιρα για εργασίες που έχουν ήδη ολοκληρώσει, τιμολογήσει και φορολογηθεί. Παράλληλα αναγκάζονται να μπούνε σε διαδικασίες «συμφωνίας κυρίων» με τους ιδιοκτήτες καθώς είναι γνωστό ότι οι εργασίες πληρώνονται με ίδια μέσα και όταν γίνουν οι πληρωμές τους τα επιστρέφουν.
Για άλλη μια φορά οι πολίτες αναγκάζονται να αυτό-οργανωθούν για να καλύψουν την ανεπάρκεια των κρατικών μηχανισμών ενώ χρηματοδοτούνται από το πρόγραμμα όσοι είναι σε θέση να πληρώσουν από την τσέπη τους. Αυτοί που έχουν πραγματικά ανάγκη παραμένουν καταδικασμένοι στην ενεργειακή φτώχεια.
Άλλα μέτρα και άλλα σταθμά, λοιπόν, ανάμεσα σε ένα εμβληματικό έργο και στην καθημερινή πραγματικότητα των ελληνικών νοικοκυριών.
LEED Platinum, 630 εκατομμύρια και άλλα 4 ακόμα εκατομμύρια 8 χρόνια μετά
Όταν πανηγυρίζεις που δεν πνίγηκες
Το Υπουργείο Οικονομίας δεν ανακοίνωσε την ενεργειακή αναβάθμιση του Νιάρχος με προβληματισμό ή αυτοκριτική. Αντίθετα, την παρουσίασε ως επιτυχία.
Μου ακούγεται σαν το ανέκδοτο με την ομάδα water polo των Ποντίων, που πανηγύριζε παρά τον διασυρμό μετά από αγώνα, γιατί «αυτή τη φορά δεν πνίγηκε κανείς».
Το πρόβλημα όμως δεν έχει να κάνει με το υποτιθέμενο «success story» στο συγκεκριμένο κτίριο ή με τις επιλογές της σημερινής κυβέρνησης. Έχει να κάνει με τον τρόπο που αντιμετωπίζουν τα κτίρια μικρής και μεγάλης κλίμακας ανεξαρτήτου χρήσης, όλες οι κυβερνήσεις, ο τεχνικός κλάδος της χώρας αλλά και οι ίδιοι οι πολίτες που επίσης φέρουν μερίδιο ευθύνης.
Μέχρι σήμερα καμία ελληνική κυβέρνηση δεν έκανε την ουσιαστική κίνηση που θα έδειχνε ότι έχει καταλάβει την ανάγκη για μείωση των ενεργειακών απαιτήσεων, αντί για την αντικατάσταση του είδους καυσίμου προς κατανάλωση (αρχικά αέριο αντί για πετρέλαιο και σήμερα ρεύμα αντί για αέριο). Αυτό δεν έχει γίνει σαφές και το ενεργειακό πιστοποιητικό δεν έχει καμία ουσιαστική και νομική υπόσταση στην ελληνική αγορά, γιατί τίποτα δεν είναι πραγματικά μετρήσιμο.
Η Ευρωπαϊκή οδηγία για την υποχρεωτική ενεργειακή πιστοποίηση των κτιρίων και το πρόγραμμα εξοικονομώ που υλοποιείται με τις αντίστοιχες νομοθεσίες σε όλες τις Ευρωπαϊκές χώρες, αντιμετωπίστηκε ως μια ευκαιρία για να βγουν κάποια πιστοποιητικά από τους μηχανικούς και να κινηθεί η υπό διάλυση οικοδομική αγορά, όχι ως ευκαιρία μείωσης των πραγματικών ενεργειακών αναγκών στο υφιστάμενο ενεργειακό απόθεμα.
Το ενεργειακό πιστοποιητικό αντί να εξελιχθεί σε αξιόπιστο εργαλείο αξιολόγησης για την αγορά των ακινήτων, κατέληξε να αντιμετωπίζεται ως ακόμη ένα γραφειοκρατικό χαρτί για τα συμβόλαια που βγαίνει με ένα τηλέφωνο σε εξευτελιστική τιμή.
Παράλληλα ο ΚΕΝΑΚ έχει μείνει καθηλωμένος και καθυστερημένος στο 2017, χωρίς καμία ουσιαστική αναβάθμιση, την ώρα που οι οικοδομικές τεχνικές εξελίσσονται ραγδαία, οι ενεργειακές απαιτήσεις αυξάνονται λόγω των γεωπολιτικών καταστάσεων και η ενεργειακή φτώχεια βιώνεται ακόμα από ιδιοκτήτες πανάκριβων κτιρίων.
Εδώ να διευκρινίσω ότι ενεργειακή φτώχεια δεν σημαίνει να ζει κάποιος σε φαβέλες αλλά να καλείται να πληρώνει το 5% (και ίσως παραπάνω) της αξίας του ακινήτου του κάθε χρόνο για τις ενεργειακές του ανάγκες (θέρμανση, ψύξη και ΖΝΧ).
Είναι σύνηθες το φαινόμενο να πωλούνται νεόδμητα κτίρια με προβλήματα θερμικών απωλειών, εσωτερικών υγροποιήσεων και οι ιδιοκτήτες να απορούν πως γίνεται να πληρώνουν τεράστια ποσά για να λαμβάνουν φαινομενικά σύγχρονα κτίρια, με σύγχρονα υλικά, εφαρμοσμένα με τις εμπειροτεχνικές τεχνικές του περασμένου αιώνα.
Η κυριαρχία του «φαίνεσθαι» και όχι του «είναι».
Η κουλτούρα του ελληνικού αγοραστικού κοινού στο real estate, εξακολουθεί να εστιάζει στο πόσο εντυπωσιακό και «μοντέρνο» δείχνει ένα κτίριο ή στη θέση του και την θέα που προσφέρει, όχι πόσο αποδοτικά λειτουργεί. Οι επαγγελματίες της αγοράς, μηχανικοί και εργολάβοι αναπαράγουν παλιές τεχνικές χωρίς ουσιαστική επιμόρφωση και χωρίς έλεγχο από κάποιο επίσημο κρατικό ή κλαδικό φορέα.
Το κοινό αγοράζει αυτό που «φαίνεται» ή του πουλάνε ως «βιώσιμο», το ενεργειακό πιστοποιητικό αγοράζεται, όπως αυτό της ΔΕΗ με 30€, δεν είναι κατανοητή η χρήση του και δεν λαμβάνονται υπόψη πραγματικά κριτήρια ενεργειακής κατάταξης καθώς βασίζεται μόνο σε θεωρητικούς υπολογισμούς.
Δυστυχώς με αυτή την πατάσταση, τόσο οι ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και οι ενοικιαστές το πληρώνουν πολύ ακριβά χωρίς να το αντιλαμβάνονται. Είναι αναγκασμένοι να ζούνε σε ακίνητα με “πράσινες” υποσχέσεις και να πληρώνουν λογαριασμούς θέρμανσης, ψύξης και ΖΝΧ σαν να είναι σε κτίρια που χτίστηκαν με τεχνικές του 1980.
Στα υπό κατασκευή κτίρια, ο επενδυτής πιστεύει ότι αποκτά ένα ακίνητο επιπέδου Tesla, τεχνολογικά προηγμένο, ακριβό και «πράσινο», ενώ κατά τη χρήση του διαπιστώνει ότι καταναλώνει ενέργεια όπως ένα Lada της δεκαετίας του ’80.
Αυτό είναι το σημερινό πρόβλημα στις «σύγχρονες» κατασκευές που αδειοδοτούνται και ολοκληρώνονται χωρίς μετρήσιμη πιστοποίηση.
Πιστοποιήσεις βιωσιμότητας ως εργαλεία μετάβασης. Η σημασία της μετρήσιμης πιστοποίησης και η αεροστεγανότητα
Σχετικά με την πιστοποίηση LEED του ΚΠΙΣΝ, δεν πρέπει να είμαστε μηδενιστές ή να ξεκινήσουμε τις καμπάνιες ενάντια στις διεθνείς πιστοποιήσεις.
Σε καμία περίπτωση επίσης δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι η πιστοποίηση δεν είναι γνήσια ή ότι έχει «μαγειρευτεί». Αντιθέτως, είμαι σίγουρος ότι ακολουθήθηκαν κατά γράμμα όλες οι οδηγίες και τα πρωτόκολλα αλλά η πραγματικότητα απέδειξε πως ο συγκεκριμένος τρόπος «πράσινης πιστοποίησης» έχει πολλά κενά που οφείλουν να διορθωθούν.
Το LEED μέσα από τις διαδικασίες του είναι μεν αυστηρό αλλά και ευέλικτο, δίνοντας τη δυνατότητα να εγκριθεί μια πιστοποίηση με τον κατάλληλο συμψηφισμό πόντων και δυστυχώς πέφτει εύκολα στην παγίδα του greenwashing (=πράσινο ξέπλυμα).
Για παράδειγμα: επιλέγεται η χρήση ενός ορυκτού καυσίμου, του φυσικού αερίου για τις ενεργειακές του ανάγκες (πράγμα αδιανόητο ήδη από το 2016 σε ένα σύγχρονο έργο τέτοιας κλίμακας), επιβαρύνεται σε CO2 σχεδιασμός του αλλά επειδή φυτεύτηκαν μεγάλες επιφάνειες πρασίνου, «αντισταθμίζεται αυτή η επιβάρυνση. Είναι σύνηθες σε τέτοια έργα να εμφανίζονται παράλληλα, τεράστιες εκτάσεις φύτευσης ή/και φωτοβολταϊκών για τέτοιου είδους συμψηφισμούς.
Έτσι όμως μπορεί να εξισορροπείται στα χαρτιά το CO2 αλλά οι ενεργειακές ανάγκες είναι μια πραγματικότητα και όσες ελιές κι αν φυτέψουμε, οι χώροι δεν ζεσταίνονται μόνοι τους…
Σε κάθε περίπτωση όμως πρέπει να επιμείνουμε ότι οι διεθνείς πιστοποιήσεις τύπου LEED δεν είναι ανούσιες, αντιθέτως είναι πάρα πολύ χρήσιμα εργαλεία ευαισθητοποίησης, εισαγωγής πρακτικών και αλλαγής κουλτούρας. Δηλώνονται και τεκμηριώνονται οι κατασκευαστικές και μελετητικές επιλογές, συλλέγονται πόντοι και το άθροισμά τους κατατάσσει το εκάστοτε κτίριο στην ανάλογη κατηγορία.
Μακάρι όλοι οι επενδυτές να επιδιώκουν αντίστοιχες διεθνείς πιστοποιήσεις, είτε πρόκειται για LEED είτε για άλλα αυστηρά και αξιόπιστα πρότυπα. Συμβάλλουν στη θέσπιση κοινών πρακτικών, επιταχύνουν την υιοθέτηση πολιτικών και αλλάζουν κουλτούρες στον κατασκευαστικό κλάδο.
Ωστόσο, οι πρακτικές συμψηφισμών με εστίαση στην απανθράκωση του περιβάλλοντος, δεν αποτελούν αυτόματα εγγύηση πραγματικής ενεργειακής συμπεριφοράς στη χρήση, αντιθέτως δημιουργούν περισσότερα προβλήματα από αυτά που προσπαθούν να λύσουν. Για αυτό τον λόγο άλλωστε τα κριτήρια LEED αυστηροποιούνται και εξελίσσονται συνεχώς καθώς από το 1998 που παρουσιάστηκε η πρώτη έκδοση LEED v1 (πιλοτική έκδοση), ξεκίνησε από το 2000 να εφαρμόζεται κανονικά και μέχρι σήμερα έχει 6 βασικές αναβαθμίσεις με τελευταία αυτή του 2025.
Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για ένα πρότυπο πιο “επικοινωνιακό”, πιο παγκοσμιοποιημένο και σε επίπεδο Marketing υπερτερεί των άλλων προτύπων που δεν είναι τόσο flashy.
Για αυτό τον λόγο έχουμε και πολλές περιπτώσεις όπου οι επενδυτές έρχονται και μας λένε: «Θέλω πιστοποίηση LEED γιατί θα τον νοικιάσω ή πουλήσω καλύτερα, πόσο κάνει;» αλλά δεν έχει γίνει κατανοητό ότι απαιτείται αυστηρός σχεδιασμός από την αρχή του έργου με παράλληλο συντονισμό όλων των εμπλεκομένων. Δεν «αγοράζεται» μια πιστοποίηση, υλοποιείται βήμα βήμα.
Συνεπώς, όσες καινούργιες αντλίες θερμότητας ή συστήματα αερισμού και ψύξης τοποθετηθούν σε ένα κτίριο που κατασκευάζεται με παλιές οικοδομικές τεχνικές, αν δεν εφαρμοστεί η μελέτη αεροστεγανότητας αυτό θα παραμένει ενεργειακά τρύπιο.
Η μετρήσιμη αεροστεγανότητα, δηλαδή το κατά πόσο ένα κτίριο λειτουργεί πραγματικά, αποδοτικά, ανεξάρτητα από τις εξωτερικές συνθήκες, δεν θεωρείται βασικό μέγεθος, δεν διδάσκεται, δεν απαιτείται, δεν εφαρμόζεται.
Αυτή όμως είναι η ρίζα της ενεργειακής συμπεριφοράς στις σύγχρονες κατασκευές. Γιατί, αν ο εσωτερικός αέρας εναλλάσσεται ανεξέλεγκτα από και προς όλες τις κατευθύνσεις το κτίριο παραμένει ένας “τρύπιος ενεργειακός κουβάς”.
Αν η αγορά ακινήτων θέλει να γίνει επιτέλους ορθολογική, πρέπει να λειτουργεί όπως η αγορά των συσκευών και των οχημάτων: «Αυτό το κτίριο καταναλώνει τόσες κιλοβατώρες τον χρόνο ανά τετραγωνικό μέτρο. Οπότε για να λειτουργεί θα κοστίζει ένα συγκεκριμένο ποσό σε ευρώ και συνεπώς κατατάσσεται στην ανάλογη κλίματα αξιολόγησης για αγορά και ενοικίαση (A έως Ε).
Οι έντιμες πιστοποιήσεις δεν είναι τόσο “Glamourous”
Υπάρχουν όμως και άλλα διεθνή πρότυπα όπως το Passive House που αντιμετωπίζουν το θέμα σοβαρά επιβάλλοντας σε υποχρεωτικό έλεγχο αεροστεγανότητας το εκάστοτε κτίριο πριν την πιστοποίηση.
Εκτός από τα αυτόνομα διεθνή πρότυπα, σχεδόν όλες οι ευρωπαϊκές χώρες έχουν οδηγίες, κίνητρα και απαιτήσεις αεροστεγανότητας στον αντίστοιχο ΚΕΝΑΚ τους.
Όλα αυτά τα πρότυπα δεν είναι αυστηρά ή περίεργα, είναι έντιμα και πραγματικά προς όφελος του χρήστη, του αγοραστή, του ιδιοκτήτη, του επενδυτή .
Η εκπαίδευση του τεχνικού κόσμου, παράλληλα με αυτή του κοινού
Παράλληλα με τα παραπάνω, λείπει από την χώρα μας η συνεχής εκπαίδευση του τεχνικού κλάδου. Δεν σημαίνει ότι ένας μηχανικός που πήρε το δίπλωμά του πριν από είκοσι χρόνια γνωρίζει αυτόματα τι ισχύει σήμερα στην αγορά, ποια είναι τα σύγχρονα υλικά και ποιες οι νέες τεχνικές. Παράλληλα, πρέπει να είμαστε η μόνη Ευρωπαϊκή χώρα που εκτός από ηλεκτρολόγους και υδραυλικούς, όλος ο υπόλοιπος τεχνικός κόσμος είναι «μάστορας» κατά δήλωση και μαθαίνει εμπειροτεχνικά στην πλάτη του εκάστοτε εργοδότη.
Η διαρκής κατάρτιση θα έπρεπε να είναι αυτονόητη προϋπόθεση, αλλά στην ελληνική πραγματικότητα παραμένει ζητούμενο.
Στην Ιταλία οι μηχανικοί ακολουθούν το σύστημα της υποχρεωτικής εκπαίδευσης με τη συλλογή πόντων από την παρακολούθηση εκπαιδευτικών σεμιναρίων που οργανώνονται δωρεάν ή επί ελάχιστης πληρωμής από εταιρείες προϊόντων. Δηλαδή ένας μηχανικός για να διατηρήσει το δικαίωμα υπογραφής, θα πρέπει να έχει παρακολουθήσει τουλάχιστον 10 δωρεάν σεμινάρια τον χρόνο. Το σκεπτικό είναι ότι σε 365 κάποιος μπορεί να βρει 10 απογευματινά δίωρα για να ενημερωθεί για τις εξελίξεις στα σύγχρονα υλικά και αυτό θα βοηθήσει στην μεταλαμπάδευση των γνώσεων και των νέων υλικών.
Η επένδυση στο Ελληνικό και το στοίχημα του μέλλοντος
Στο Ελληνικό χτίζονται ήδη πολλαπλά κτίρια με επικείμενη πιστοποίηση LEED. Αυτό είναι από μόνο του μια ευκαιρία αλλά και ένας κίνδυνος. Γιατί αν μείνει μόνο στο όνομα και σε μια επιγραφή στον τοίχο, θα αναπαράγει το φαινόμενο του Νιάρχος: “πράσινα” στα χαρτιά, ενεργοβόρα στην πράξη.
Ας ελπίσουμε ότι θα επιβληθούν ουσιαστικά εργαλεία ελέγχου, όπως η αεροστεγανότητα και η καταγραφή πραγματικών μετρήσεων. Αλλιώς, θα έχουμε άλλον έναν «πράσινο» αστικό μύθο.
Η αλήθεια είναι απλή: Αν δεν ξέρεις πόση ενέργεια χάνεις, δεν ξέρεις και τι θα πληρώνεις. Και αν η πολιτεία δεν το απαιτεί, απλώς το κρύβει και καταδικάζει τους επενδυτές σε μόνιμη ενεργειακή φτώχεια.
Θεόδωρος Σωτήριος Τούντας Ερευνητής, Αρχιτέκτων Μηχανικός,
Σύμβουλος Ενέργειας & Αεροστεγανότητας
Μέλος TightVent Europe, Μέλος Δ.Σ. AIVC
Ιδρυτής της FUV Group www.fuv.gr, fuv@fuv.gr